Wereldhave in de rode cijfers

De verwachtingen van analisten bij de kwartaalcijfers van Wereldhave waren niet hoog gespannen. De aandacht ging uit naar het indirecte resultaat (afwaarderingen op onroerend goed) van - € 202,3 miljoen dat het vastgoedfonds in 2018 in het rood duwt. Het netto resultaat kwam uit op € -55,6 miljoen. Vooral in Nederland en Frankrijk werd er stevig afgeschreven op vastgoed. Het directe resultaat (de huurinkomsten) van Wereldhave daalde met 2,3% tot € 3,33 per aandeel. Dat cijfer paste in de eerder door Wereldhave afgeven bandbreedte van € 3,30 tot € 3,35.

De afwaardering van Wereldhave op zijn vastgoed was in 2018 aanzienlijk groter dan verwacht. Voor de korte termijn zien we in deze beleggingscasus weinig verbetering optreden en daarom handhaven wij onze neutrale opinie. Het aandeel Wereldhave is goedkoop, maar er weinig aanjagers voor koers aanwezig. Wij geven de voorkeur aan de winkelvastgoedfondsen Klépierre en Unibail Rodamco Westfield.

Operationeel gezien meldde Wereldhave vooruitgang. De bezettingsgraad van winkels trok aan tot 96,3% (+ 0,8 procentpunt) en de identieke huurgroei is positief. Daarmee wil Wereldhave zeggen dat er geen grote concessies aan de huur zijn gedaan om de panden verhuurd te krijgen.

Het dividend van Wereldhave over 2018 komt uit op € 2,52. Voor 2019 voorziet de vastgoedbelegger een direct resultaat van € 2,75 tot € 2,85 per aandeel waarbij wordt uitgegaan van een stabiele winkelportefeuille. Dat is aanzienlijk lager dan in 2018 door verkoop van bezittingen. Het dividend zou daarbij onveranderd blijven op € 2,52 wat overigens wel betekent dat veel meer van de winst wordt uitbetaald. Het dividendrendement komt uit op 9,1%. Op basis van deze uitgangspunten is Wereldhave laag gewaardeerd.

Toekomstige (af)waardering

De grote hamvraag bij Wereldhave is de toekomstige (af)waardering van de aanwezige winkelportefeuille. De intrinsieke waarde per aandeel (net asset value of NAV) kwam ultimo 2018 uit op € 43,80 en dat is aanzienlijk boven de beurskoers van € 27,60. Met de korting van 37% geeft dat een signaal dat beleggers nog meer afwaarderingen verwachten. Daarom hebben wij ook de nodige reserves bij Wereldhave.